Luiten Ambachtstraat 46

Vrijstaande landelijke woonboerderij, bestaande uit schuurwoning en boerderijwoning met achterstaande loods, oprit, tuin, erf en verdere aanhorigheden gelegen op circa 1.985 m² grond (mogelijkheid tot aankoop meer grond).
Ideale locatie om wonen en werken te combineren!

De woning
De landelijke woning is gebouwd omstreeks 1930. De woning is in 2008 geheel gerenoveerd met behoudt van originele elementen, zoals de authentieke stalmuren/ramen in de gecreëerde binnentuin aan de oostelijke zijde van de woning die bereikbaar is middels twee openslaande raampartijen. In 2019 is boerderijwoning (voorste gedeelte) geheel gerenoveerd.
De landelijke woonboerderij heeft een woonoppervlakte van circa 284 m² en een inhoud van 1.210 m³.

De gehele woonboerderij is opgetrokken in een gedegen bouwconstructie bestaande uit geïsoleerde metselwerk spouwmuren een geïsoleerde betonnen begane grondvloer en geïsoleerde houten verdiepingsvloeren. Het gedeeltelijke geïsoleerde zadeldak van de woning is gedekt met pannen. Het geïsoleerde zadeldak van de boerderijwoning is in 2018 volledig vervangen waarbij nieuw dakbeschot en nieuwe pannen zijn aangebracht. De woning is voorzien van aluminium deur- en raamkozijnen, onderhoudsvrij en met HR++ beglazing, m.u.v. de Velux ramen welke bestaan uit hardhouten kozijnen met dubbelglas. De gehele begane grond vloer is voorzien van vloerverwarming en de woning is voorzien van alarminstallatie.

De schuurwoning wordt verwarmd middels een HR-ketel (Remeha Avanta 2019). Daarnaast beschikt de schuurwoning over een gasaansluiting, riolering, kabel en elektra. Verder is de schuurwoning voorzien van glasvezel.

Indeling
*SCHUURWONING*

Via de hoofdentree van de woning komt u terecht in de ruime entree/hal. De entree/hal heeft tegels als vloerafwerking en stucwerk als wand- en plafondafwerking. Middels de grote raampartijen langs de voordeur wordt er een aangenaam lichtinval gecreëerd, een fijn ‘welkom’ bij binnenkomst.
De entree geeft toegang tot het toilet, de woonkamer en de trapopgang naar de eerste verdieping.

Toilet
De toiletruimte heeft tegels als vloerafwerking, deels tegels en deels stucwerk als wandafwerking en stucwerk als plafondafwerking. De toiletruimte is ingericht met een fonteintje en een hangend closet.

Woonkamer
De woonkamer is ruim van opzet en heeft veel lichtinval door de aanwezige raampartijen. De vloer is afgewerkt met tegels en de wanden en het plafond zijn afgewerkt met stucwerk. In de woonkamer is een kantoorruimte aanwezig die in open verbinding staat met de woonkamer.
De woonkamer is met landelijke details afgewerkt zoals hardstenen plinten en traditionele houten balken in het zicht, welke allen behandeld zijn tegen houtworm en boktor.

Verder beschikt de woonkamer over een sfeervolle houtkachel en biedt de woonkamer middels twee openslaande deuren toegang tot de binnentuin.

Keuken
De keuken is te bereiken via de woonkamer. De keuken in L-opstelling heeft dezelfde afwerking als de woonkamer. De keuken is voorzien van een spoelbak, koelkast (2022), oven, vaatwasser, 5-pits gasfornuis en een afzuigkap.

De keuken is voorzien van voldoende kastruimte en biedt toegang tot de bijkeuken/ achter entree.

Achter entree
Via de keuken is de achter entree/ bijkeuken te bereiken. De achter entree is afgewerkt met tegels als vloerafwerking, deels tegels deels stucwerk als wandafwerking en stucwerk als plafondafwerking.
De achter entree is voorzien van een vaste kastenwand, in deze kast is de c.v. ketel (Remeha 2019) en de meterkast opgesteld. Daarnaast is er de mogelijkheid om een extra wasmachine en droger opstelling aan te sluiten.
In de bijkeuken is de alarminstallatie gesitueerd, te bedienen met een afstandsbediening. Verder is de bijkeuken voorzien van een wastafel.
Via een loopdeur is er toegang tot de tuin.

Middels de woonkamer, via de kantoorruimte, is de tweede bijkeuken te bereiken. Deze bijkeuken is voorzien van leistenen als vloerafwerking en deels stucwerk deels tegels als wandafwerking en stucwerk als plafondafwerking. De bijkeuken is verder voorzien van een keukenblok met wastafel met geiser voor het warme water en een Amerikaanse koelkast en diepvries (ter overname).
De bijkeuken biedt toegang tot de ruime, diepe kelder en tot een tussengang die toegang biedt tot de entree van de boerderijwoning.
De gang is afgewerkt met PVC vloertegels en stucwerk als wand- en plafondafwerking.


*BOERDERIJWONING*

De boerderijwoning is in 2019 geheel gerenoveerd en volledig geïsoleerd.
De boerderijwoning wordt verwarmd middels een eigen HR-ketel (Avanta). Daarnaast beschikt de boerderijwoning over een gasaansluiting, riolering, kabel en elektra. Verder ligt er glasvezel tot de woning wat de mogelijkheid biedt om een glasvezelaansluiting te realiseren.
Deze woning is ideaal geschikt als instapklare mantelzorgwoning.

Begane grond
De entree van de boerderijwoning is afgewerkt met een laminaat vloer en stucwerk als wand- en plafondafwerking. Vanuit de entree is de open keuken met woonkamer en de trapopgang richting de eerste verdieping van de boerderijwoning te bereiken. De entree biedt tevens toegang, middels de tussengang, tot de bijkeuken van de schuurwoning.

De gedeelde watermeter is te bereiken middels een luik in de trap.

Open keuken / woonkamer
De open keuken met woonkamer is te bereiken via de entree. Deze is tevens afgewerkt met een Novilon vloer en stucwerk als wand- en plafondafwerking. De wand achter het keukenblok is deels afgewerkt met tegels. Alle ramen zijn voorzien van horren.
De keuken, in L-opstelling, is voorzien van een enkele spoelbak, 4-pits inductiekookplaat en een afzuigkap.

Vanuit de open keuken met woonkamer is de gang/tussenruimte te bereiken.

Middels de woonkamer van de boerderijwoning is de gang/tussenruimte te bereiken welke toegang biedt tot het toilet en de meterkast.
Het toilet is afgewerkt met een pvc vloer, deels tegels deels stucwerk als wandafwerking en stucwerk als plafondafwerking. Het toilet beschikt over een staand closet en fonteintje.

Eerste verdieping
*SCHUURWONING*

De vaste trap in de hal biedt toegang tot de eerste verdieping. De gehele eerste verdieping is voorzien van Novilon als vloerafwerking en stucwerk als wand- en plafondafwerking.
De overloop geef toegang tot vier slaapkamers, een badkamer, een separaat toilet en middels een vlizotrap is de ruime zolder te bereiken.

Slaapkamer I
De voorste slaapkamer aan de oostzijde van de woning en beschikt over een vaste kast.

Slaapkamer II
De middelste slaapkamer aan de oostzijde van de woning.

Slaapkamer III
Deze slaapkamer is gelegen aan de achterzijde van de woning.

Slaapkamer IV
Deze ruime slaapkamer is gelegen aan de achterzijde van de woning.

Badkamer
De badkamer is te bereiken via de overloop en is ingericht met twee wastafels en een inloopdouche. De badkamer is voorzien van vloerverwarming en een designradiator. De vloer en wanden zijn afgewerkt met tegels, met achter de spiegelwand hardstenen mozaïek steentjes. Het plafond is afgewerkt met stucwerk.

Toilet
De toiletruimte heeft een tegelvloer, deels tegels en deels stucwerk als wandafwerking en stucwerk als plafondafwerking. Het toilet is ingericht met een hangend closet.

Zolder
Middels de vlizotrap vanaf de overloop is de ruime zolder te bereiken.


*BOERDERIJWONING*

De vaste trap in de hal/entree biedt toegang tot de eerste verdieping van de boerderijwoning. De gehele eerste verdieping is voorzien van laminaat als vloerafwerking en stucwerk als wand- en plafondafwerking.
De overloop geef toegang tot twee slaapkamers en een badkamer. Op de overloop bevindt zich de opstelplaats van de HR ketel (Avanta).

Slaapkamer I
De slaapkamer bevindt aan de voorzijde van de boerderijwoning en beschikt over een vaste kast.

Slaapkamer II
De slaapkamer bevindt zich aan de achterzijde van de boerderijwoning.

Badkamer
De badkamer is te bereiken via de overloop en is voorzien van twee wastafels met wasmeubel en een douche.
De badkamer is voorzien van een designradiator en is afgewerkt met een pvc vloer en stucwerk als wand- en plafondafwerking. Achter de wastafel/ op de spiegelwand is de wand deels afgewerkt met pvc tegels.

Tuin
De sfeervolle binnentuin is te bereiken middels de openslaande deuren in de woonkamer en voorzien van twee terrassen. Zowel het oost- als zuid terras hebben dubbele, waterdichte buitenstopcontacten.
De achtergelegen tuin is voorzien van diverse meerjarige beplanting en een royaal gazon. Vanuit de tuin heeft u prachtig uitzicht over de achtergelegen landerijen.

Erf
De landelijke woonboerderij met aanhorigheden is te bereiken middels een eigen oprit welke afgesloten kan worden met een poort. Het erf is verder voorzien van een carport en biedt toegang tot de achtergelegen tuin en binnentuin.

Zowel oprit, gehele erf en terrassen hebben getrommelde gebakken klinkers, mooi detail is de afscheiding van terras en erf door authentieke massief granieten banden.



Bijzonderheden
Vrijstaande loods
De vrijstaande loods is opgetrokken uit damwandprofielplaten met betonnen borstwering, heeft een betonvloer en is voorzien van stalen spanten en houten gordingen, het dak is gedekt met golfplaten. Middels een overheaddeur betreed je de vrijstaande loods. De schuur is voorzien van elektra.

Situering
Het vrijstaande woonhuis is gelegen in Raamsdonk, aan de doorgaande weg tussen Raamsdonk en Waspik. Het betreft een vrijstaand woonhuis met mantelzorgwoning, achterstaande loods, oprit, tuin, erf en verdere aanhorigheden gelegen op circa 1.985 m² grond.

Raamsdonk is een dorp in de gemeente Geertruidenberg in de Nederlandse provincie Noord-Brabant. Het dorp telt circa 2.300 inwoners en wordt doorsneden door het welbekende ‘Halve Zolenpad’. Het fietspad genoemd naar het Halve Zolenlijntje, ooit een spoorlijn voor goederenvervoer, welke door Drunen, Waalwijk, Sprang-Capelle en Waspik naar Raamsdonk loopt.

Het dorp beschikt over verschillende voorzieningen. Zo vindt u er een bassischool, lokale slager, groenteboer, een bakker en een zuivelwinkel. Raamsdonk heeft een voetbalvereniging, judovereniging en het Gilde (sporthal).
De dorpen Waspik, ’s Gravenmoer, Sprang-Capelle en Raamsdonksveer liggen in de directe omgeving en zijn voorzien van grotere voorzieningen als supermarkten en horeca.

Raamsdonk is centraal gelegen en de grote snelwegen A16, A27, A59 en de A58 liggen binnen handbereik. De grotere steden als Oosterhout, Waalwijk, Tilburg, Breda, ’s-Hertogenbosch en Gorinchem zijn relatief snel bereikbaar.

Het bekende attractiepark “De Efteling” en de “Loonse- en Drunense Duinen” liggen op nog geen 20 autominuten en het zogeheten "Halve Zolenpad" ligt vlakbij, waardoor u ook wandelend of op de fiets alle kanten op kunt!

Bestemmingsplan
Het object heeft de bestemming enkelbestemming ‘wonen ’, Daarnaast heeft het de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – aanlegvergunning landschap en cultuurhistorie.’ De naastgelegen grond (optie) heeft de bestemming ‘enkelbestemming agrarische met waarden en de gebiedsaanduiding wro zone – aanlegvergunning landschap en cultuurhistorie en wijzigingsgebied groenblauwe mantel.’

De voor ‘wonen ’ aangewezen gronden zijn enkel bestemd voor woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep en recreatieve voorzieningen in de vorm van een minicamping of een bed&breakfast.
Per bestemmingsvlak is maximaal één woning toegestaan. De inhoud van de woning mag niet meer bedragen dan 750 m³. De gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen mag maximaal 80 m² bedragen. Middels een omgevingsvergunning kan er afgeweken worden van bovenstaande regels.

De exacte regels voor het huidige bestemmingsplan zijn terug te vinden in de regels van het geldende bestemmingsplan via de website www.ruimtelijkeplannen.nl

Gebruiksmogelijkheden
Dit object is ideaal geschikt om te gebruiken voor mantelzorg en voor het houden van dieren, maar zeker ook voor beroep/bedrijf aan huis.
Voor dit laatste dient te worden voldaan aan de volgende regels:
- de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 1/3 deel van de oppervlakte van de begane grondlaag van de woonbebouwing, inclusief bijgebouwen
tot een maximum van 80 m2;
- de activiteit mag geen verkeersaantrekkende werking hebben;
- het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer;
- parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden;
- detailhandel en horeca zijn niet toegestaan;
- de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner;
- de activiteit mag uitsluitend worden uitgeoefend in bedrijfscategorie 1 van de in bijlage 2 opgenomen Staat van inrichtingen.

Onder aan-huis-verbonden beroepen wordt verstaan de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, kunstzinnig ontwerptechnisch, consumenten verzorgend (denk hierbij bijvoorbeeld aan een kapsalon of een schoonheidssalon) of hiermee gelijk te stellen terrein, met behoud van de woonfunctie en de ruimtelijke uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Aanvullende informatie
- De volgende nutsvoorzieningen zijn aanwezig; gas, riolering, kabel;
- Erg rustig gelegen door 2e lijns bebouwing;
- Het object heeft vrij uitzicht over de achtergelegen landerijen;
- Een uniek object: het gemak van enkele dagelijkse voorzieningen op korte afstand en daarnaast de rust van het wonen bij het buitengebied;
- De boerderijwoning is ideaal geschikt als instapklare mantelzorgwoning;
- Rust, ruimte en privacy zijn gegarandeerd.

Aankoop extra grond
Het aankopen van meer grond is bespreekbaar.
Op de kadastrale kaart in de brochure (blz. 43) zijn de extra percelen aangegeven die optioneel zijn. In totaal kan er 12.105 m² grond aan worden gekocht wat het object totaal 1.40.90 ha groot maakt.

Er is ook een mogelijkheid om enkel grond aan te kopen om een eventuele 2e oprit te creëren/ aan te vragen. Dit zou gaan om circa 860 m² en kan gesitueerd worden op perceel 475 zoals hieronder op de kadastrale kaart aangegeven.

Vraagprijs: € 849.000,- kosten koper
Oplevering: In onderling overleg

Deze informatieverstrekking geschiedt geheel vrijblijvend en onder voorbehoud van tussentijdse verkoop c.q. wijzigingen.
Voor nadere informatie en/ of een afspraak voor een bezichtiging kunt u te allen tijde contact opnemen.

Staal Makelaars
Brieltjenspolder 40
4921 PJ MADE
Tel. nr.: 0162 – 570 471
Fax. nr.: 0162 – 570 472
www.staalmakelaars.nl
info@staalmakelaars.nl

Aan onvolkomenheden in de vermelde gegevens kunnen geen aanspraken worden ontleend.